Đất đặc biệt quan trọng và khởi đầu từ quy hoạch
Nghị quyết 18 của Đảng ban hành năm 2022 có tiến bộ lớn vì đưa ra giá đất đúng giá thị trường, bởi khi sửa Luật Đất đai năm 2013, chúng ta mới dừng lại khung giá đất theo hướng thị trường và không thảo luận quyền sở hữu đất đai. Chúng ta biết rõ duy nhất chỉ có đất đai đứng trên trên quan điểm triết học và chính trị, kinh tế học vừa là đối tượng sản xuất, lại vừa được là tư liệu sản xuất vì vậy quy hoạch sử dụng đất cần tầm nhìn lâu dài và logic, chuyên sâu. Mỗi quốc gia có hệ thống pháp luật quyết định quyền sở hữu, quyền sử dụng và phương pháp quy hoạch, giải thửa, xác định giá đất, mức đền bù… do chế độ chính trị, nhân dân quyết định. Các nước công nghiệp phát triển và nước công nghiệp mới, đất đai thuộc quyền sở hữu của 03 thành phần cơ bản, gồm: nhà nước, cộng đồng (tập thể) và nhất là tư nhân. Ở Việt Nam, quyền sở hữu đất là của toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý và thực tế tư nhân, tập thể chỉ có quyền sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là bước đi đầu tiên để thực hiện giải thửa, kiểm kê đất đai, xác định giá, thuế đất đúng giá thị trường, đền bù công bằng, minh bạch... khắc phục bất cập. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất giữ vị trí, vai trò cực kỳ quan trọng và quyết định chất lượng Luật Đất đai.
Thảo luận tại Trung tâm quy hoạch sử dụng đất quốc gia và nghiên cứu các báo cáo cơ sở dự án “Quy hoạch sử dụng đất quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050”, kế hoạch sử dụng đất 5 năm, 1 năm mới được Quốc hội khóa 15 thông qua, Thủ tướng Chính phủ ban hành thấy cơ sở khoa học và thực tiễn còn nhiều hạn chế. Đây là việc làm ngược vì quy hoạch tổng thể quốc gia cần đi trước quy hoạch sử dụng đất quốc gia; và thực chất cách làm hiện nay chỉ là cộng lại trên cơ sở biến động sử dụng đất theo thời gian và đề xuất sử dụng đất của địa phương mà thiếu đánh giá mô hình sử dụng đất và hiện trạng quy hoạch sử dụng đất bài bản, nhất là kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, xây dựng KKT, KCN, KDV và KĐT, thành phố công nghiệp. Khảo sát Tây Nguyên và vùng đồng bằng sông Hồng những năm gần đây thấy rõ nhiều lô, thửa đất trống không canh tác để cỏ mọc, rồi cây bụi tái sinh - một hiện tượng lạ trong khi đất đai tại 2 vùng kinh tế này rất màu mỡ - tấc đất, tấc vàng. Điều này được giải thích vì lao động nông nghiệp chuyển sang làm công nghiệp thu nhập cao hơn, hiện tượng phá rừng ở Tây Nguyên lấy đất làm nông nghiệp, thực chất là để mua bán đất trong khi hiệu quả cạnh tác cà phê, điều… thấp. Thực tiễn, hiệu quả canh tác nông nghiệp cao tại các trang trại canh tác cà phê Chè sạch, lúa thơm T28 chất lượng cao sạch mà không phải là tìm kiếm giống năng suất thật cao, chất lượng thấp như cà phê vối, lúa mộc tuyền. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới được Quốc hội, Chính phủ phê chuẩn mới được 1 năm, ngày 3/5 Thủ tướng lại đề nghị một số bộ ngành và UBND các tỉnh, thành phố xem xét, đề nghị điều chỉnh. Đây là vấn đề lớn về quy hoạch sử dụng đất các cấp, các ngành mà Bộ Tài nguyên và Môi trường cần giải quyết rất để nâng cao sự ổn định, chất lượng và tính khả thi kế hoạch sử dụng đất trong tương lai, thực hiện nghiêm chỉnh Nghị quyết 18.
Đề xuất giải quyết vấn đề cơ bản trong điều kiện của Việt Nam
Thứ nhất: Trên cơ sở Nghị quyết 18 của Đảng và kinh nghiệm khu vực, tình hình thực tiễn Việt Nam chuyển đổi nền kinh tế đối với sửa Luật Đất đai, khắc phục các bất cập nêu trên và phù hợp thực tiễn, theo tác giả chúng ta cần làm:
Về quan điểm sửa Luật Đất đai theo Nghị quyết 18: Chúng ta cần trung thực sửa Luật Đất đai trên cơ sở nền tảng kinh tế thị trường và tài nguyên đất là đối tượng, tư liệu sản xuất trên quan điểm triết học và chính trị, kinh tế học. Người Nga có câu thành ngữ đại ý “Có gì cổ hơn trái đất mà ta vẫn trân quý nó” vì đất đai là quốc gia, là tổ quốc thiêng liêng. Bản chất và quan trọng hơn chỉ khi nào chúng ta công nhận quyền sở hữu đất đai và chính quyền minh bạch, mới khắc phục được vấn đề cực lớn này thời kỳ Việt Nam chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường.
Về phương pháp luận, quy trình, hướng dẫn: Luật Đất đai sử đổi, Nghị định hướng dẫn thi hành và hệ thống quy trình, quy phạm, hướng dẫn kỹ thuật thể hiện chuẩn mực trên trên cơ sở kiến thức quốc tế và phù hợp thực tiễn Việt Nam. Bên cạnh đó, chúng ta cần hoàn thiện quy trình đền bù đất đai và quy định quản lý đất đai trên nền tảng tiếp thu kiến thức và triển khai mạnh mẽ quản trị tinh gọn phù hợp điều kiện Việt Nam, gắn liền kiểm tra, giám sát, đánh giá cán bộ, chuyên gia để đảm bảo bộ máy vận hành hiệu quả, minh bạch.
Về công việc chuyên môn đất đai: Nội dung quy hoạch sử dụng đất, giải thửa và kiểm kê đất đai, định giá và mức thuế đất đúng giá thị trường, đền bù đất các loại đến tận từng lô đất theo các chủ sử dụng đất cụ thể là những việc làm quan trọng đặc biệt. Nhất là nội dung định giá đất đúng giá thị trường là công việc Việt Nam chưa thực hiện nên chưa có công chức, chuyên gia đúng nghĩa như các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc. Đây là việc làm khó vì phải đánh giá đúng hiện trạng (land use, land classification, land evaluation, soil and soil classification, site matching, effective avaluation of land use modern), mới đưa ra sử dụng đất theo thời gian... phù hợp. Chúng cần được thể hiện tại Luật Đất đai logic, đúng chuyên môn, phù hợp thực tiễn.
Về hệ thống tổ chức quản lý: Luật Đất đai mới cần thể hiện rõ, thuyết phục việc kiện toàn cơ quan nhà nước, tổ chức tư vấn (nhà nước, tư nhân) thực hiện quy hoạch sử dụng đất, giải thửa và kiểm kê đất, định giá và mức thuế đất, đền bù đất đúng thị trường, minh bạch. Đây là việc làm không đơn giản vì cần đánh giá hiện trạng, thấy rõ hạn chế mới đưa ra tổ chức cùng chức năng. Quan trọng đặc biệt điều này được thể hiện trong Luật Đất đai rõ ràng, đúng chuyên môn và phù hợp thực tiễn. Tác giả đưa nội dung này ở vị trí thứ ba vì thấy rõ nhu cầu, công việc cụ thể đối với quy hoạch và quản lý đất đai, mới đề xuất hoàn thiện hệ thống cơ quan nhà nước, tổ chức tư vấn liên quan phù hợp, khắc phục hạn chế xác định vị trí trước, công việc sau.
Thứ hai: Đưa ra giải pháp chủ yếu nâng cao tính khả thi quy hoạch sử dụng đất, sự đúng đắn, minh bạch giải thửa và kiểm kê đất, định giá và thuế đất đúng giá thị trường, đặc biệt là đền bù đúng minh bạch theo Nghị quyết 18, khắc phục bất cập, như sau:
Quy hoạch, giải thửa và kiểm kê đất: Thực hiện quy hoạch sử dụng đất và giải thửa, kiểm kê đất cần đánh giá tình hình trong nước và nghiên cứu ở nước ngoài, khắc phục bất cập hiện nay để nâng cao nhận thức, năng lực và sự minh bạch công việc. Trong hoàn cảnh chất lượng và tính khả thi quy hoạch sử dụng đất và giải thửa, kiểm kê đất đai hiện nay nên thí điểm trong sự hợp tác giữa chuyên gia Việt Nam và chuyên gia quốc tế. Bởi vì đây là căn cứ khoa học và thực tiễn quan trọng phục vụ bước đi tiếp theo là định giá và thuế đất đúng giá thị trường, tất nhiên không thể thiếu xây dựng hạ tầng kỹ thuật và cơ sở dữ liệu chuẩn mực.
Định giá và mức thuế đất đúng: Nhà nước cần gấp rút gửi công chức và chuyên gia đi học tập ở nước ngoài để tiếp thu kiến thức và khi họ trở về sẽ tham gia thí điểm điều tra và xác định giá, thuế đất đúng giá thị trường. Nhất thiết phải có cố vấn là chuyên gia định giá, thuế đất nước ngoài để tiến hành định giá, thuế đất đúng trên cơ sở khoa học và thực tiễn Việt Nam. Công chức và chuyên gia Việt Nam hợp tác chặt chẽ cùng chuyên gia nước ngoài, làm rõ đặc điểm chính trị, xã hội và trình độ công nghệ, quản trị để kết quả định giá và thuế đất được khách quan, đáp ứng yêu cầu Nghị quyết 18 của Đảng trong sửa Luật Đất đai phù hợp bối cảnh mới. Theo đó, Luật Đất đai thể hiện đơn giản, dễ hiểu và cần 1 hay 2 năm cần xác định giá và thuế đất một lần cần làm rõ, nhưng chuẩn mực, minh bạch tại Luật Đất đai mới.
Đền bù đất đai đúng, minh bạch: Đề bù đất đai như phần trên đề cập, chúng ta phải xây dựng quy trình đền bù trong đó xác định rõ quyền sử dụng đất của người bán, chuyển nhượng, góp vốn kinh doanh bằng đất đai và xác định rõ loại hình sử dụng đất, vị trí các lô đất, cấp đất... Trên cơ sở đó mới xây dựng mức đền bù đối với từng đối tượng cụ thể trên cơ sở phân tích, đánh giá dự án thu hồi, chuyển giao, góp vốn đất của chủ sử dụng đất mới và các điều kiện mà chủ đó đưa ra để cùng làm việc đi đến quyết định hợp lý. Việt Nam chưa bao giờ làm việc này đơn giản vì giá đất hiện nay chưa đúng giá thị trường nên cần nghiên cứu và học hỏi để thí điểm, rút kinh nghiệm, triển khai đồng bộ, rộng khắp.
Quản lý nhà nước đất đai: Tác giả đề cập tới 2 lần nội dung này bởi vì nếu vấn đề này không được giải quyết sẽ không khắc phục các bất cập nêu trên vì sự yếu kém về trình độ công nghệ, quản trị hệ thống cơ quan, tổ chức tư vấn và công chức, chuyên gia đất đai, không thể bỏ qua đạo đức. Luật Đất đai cần thể hiện rõ cơ quan quản lý nhà nước và tổ chức tư vấn (nhà nước, tư nhân) mà hiện nay chưa có hay có nhưng còn nằm chung với nhiều nội dung khác, làm rõ trách nhiệm thể hiện ở chức năng và nhiệm vụ cần giải quyết tập trung vào 5 bất cập nêu trên. Tại sao tác giả đưa ra cơ quan và tổ chức tư vấn đất đai như vậy vì đất đai có hạn và cần nâng cao hiệu quả trong quản lý và tư vấn đặt trong bối cảnh triển khai Nghị quyết 18 của Đảng, khắc phục bất cập bán đất tràn lan - chính là bán tương lai, buôn bán vàng của con cháu mà trên thực tiễn không tạo ra giá trị hàng hóa.
Tiếp thu kinh nghiệm quốc tế và khắc phục tình trạng bất cập hiện nay ở Việt Nam về quy hoạch sử dụng đất, định giá đất và thuế đất đúng thị trường, đặc biệt là công việc đền bù, theo ý kiến của tác giả, nếu mua, bán đất hay mua, bán bất động sản thì người nghèo miễn thuế cho bên mua, tầng lớp trung lưu mức thuế này khoảng 1-2% và tầng lớn giàu với giá trị trên 1 triệu USD mức thuế tới 5-10%. Đây là các khắc phục tình trạng khoảng cách giàu nghèo quá lớn hiện nay, lại ngày càng lớn trên toàn thế giới mà đất đai và bất động sản luôn là thước đo. Tác giả không ủng hộ giá căn hộ, biệt thự KĐT quá cao hiện nay.
Xây dựng Luật Đất đai lần này trên cơ sở Nghị quyết 18 khó hơn 4 lần trước vì chúng ta chưa bao giờ xác định giá, thuế đất đúng giá thị trường.... Đây là việc làm cơ bản, khắc phục bất cập, khó theo logic từ quy hoạch sử dụng đất, giải thửa và kiểm kê đất đai, xác định giá và đến thuế đất, đặc biệt là đền bù đúng giá thị trường. Vì đất là tổ quốc, quê hương và đất vừa là đối tượng, vừa là tư liệu sản xuất, đọc các vấn đề xã hội và tài nguyên hơn 30 năm trước của Người xuất chúng duy nhất dân tộc, triết gia Trần Đức Thảo thấy như giáo sư vừa viết, chưa ráo mực. Tránh sai lầm nghiêm trọng của Trung Quốc hiện nay là nguồn thu ngân sách địa phương, trung ương chủ yếu từ đất đai và phát triển quá nhiều bất động sản là các thành phố ma, các KĐT ma, chúng ta cần tập trung vào sản xuất, kinh doanh sản phẩm quốc gia xuất khẩu cạnh tranh bằng công nghệ, quản trị số./.
Theo vids.mpi.gov.vn